Avril - Juin 2011

Evaluer le prix d'une maison est complexe car il existe des marchés au sein du marché. Par exemple, Kensington et Chelsea fonctionnent différemment de bien d'autres régions du Royaume-Uni. L'immobilier de prestige du centre de Londres attire des acquéreurs du monde entier qui sont moins sensibles aux fluctuations des taux de change, des variations de l'inflation et du climat économique mondial.

Par conséquent, les prix de Londres et du sud-est de l'Angleterre peuvent fluctuer sensiblement en comparaison avec d'autres régions du Royaume-Uni. Kensington et Chelsea peuvent varier par rapport à Wandsworth. Les biens estimés entre 3 et 5 millions de livres peuvent davantage évoluer en prix que des appartements estimés entre 350 et 600 000 livres en raison de l'offre et de la demande. On peut distinguer des tendances, mais il existe bien des nuances dans les fluctuations des prix en fonction du type de bien et de leur localisation.

Plusieurs indices évaluent la variation des prix de l'immobilier. Voici une liste des principaux :

• http://www.rightmove.co.uk/house-value.html
• http://www.rightmove.co.uk/house-prices-in-my-area.html/svr/2708;jsessionid=3C05AF834E295B0E48F710A5F2A5CDDA - voir également leur suivi mensuel avec Asking Prices sur Rightmove.
• Les indices de Halifax et Nationwide reposent sur les offres de prêt faites le mois précédent :
  http://www.lloydsbankinggroup.com/media1/research/halifax_hpi.asp
  http://www.nationwide.co.uk/hpi/Default.asp?calculate=true

NB: Halifax et Nationwide excluent de leur calcul mensuel de variation : les crédits d'achats à but locatif, les 2e hypothèques, les achats comptant qui représentent environ 25 % de l'ensemble du marché.

• Etude des tendances des prix sur des données de 3 mois : trois sites gérés par le gouvernement: Land Registry - http://www.landregistryinfo.co.uk/
  http://www.landregistryinfo.co.uk/
  CLG - http://www.communities.gov.uk/housing/
  
• www.nethouseprices.co.uk - de vente en fonction du code postal et évolution des prix sur
• plus de 10 ans dans n'importe quelle rue.

Certains indices sont réputés pour leur capacité à prédire les fluctuations à venir, surtout entre 6 mois et 3 ans:

IG Index - http://www.igindex.co.uk/spread-betting/highlight-house-prices.html

Pour vérifier l'estimation d'un bien :

1. http://www.ourproperty.co.uk/
2. http://www.zoopla.co.uk/home-values/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_term=zoopla&utm_campaign=Brand%20(Test)
3. http://www.hometrack.co.uk/
4. http://www.mouseprice.com/

Résumé du marché - Mars 2011

Après une chute de 15 à 20 % entre 2007 et le premier semestre 2009, on assiste à une hausse dans le centre de Londres de 10 à 15 % entre juillet 2009 et juin 2010. Depuis, le marché est assez stable, mais la demande de biens de plus d'un million de livres est assez forte et les prix augmentent de façon marginale. Le marché est légèrement plus stable en raison du manque d'offre dans certaines zones pour des biens entre 250 000 et 1 million de livres. Des rapports récents indiquent une chute allant jusqu'à 3 % le mois dernier, mais je pense que c'est une exagération et que cela reflète plutôt une perspective nationale.

Il y a davantage de raisons de voir les prix de l'immobilier chuter légèrement (de 1 à 5 %) à court terme (un an) à cause des restrictions gouvernementales dans la plupart des pays du G8, comme le Royaume-Uni. Cependant, tout dépend du bien et de sa situation géographique. Je ne connais personne qui se doutait qu'une hausse de 10 % se profilait sur les 12 mois à venir en juin 2009.

Le monde est de plus en plus polarisé entre ceux qui ont beaucoup d'argent à investir dans l'immobilier et ceux qui n'en ont pas. Par conséquent, les propriétés haut de gamme sont probablement un meilleur pari en termes de hausse de valeur à moyen terme (1 à 3 ans) que les biens de moins d'un million de livres.

Bref, on a toujours une bonne raison d'acheter. Par exemple :

1. Améliorer sa qualité de vie et celle de sa famille. Posséder un bien immobilier peut être source de plaisir pour créer un véritable foyer. Dans des pays comme l'Allemagne, l'Italie et la France, les gens ont tendance à acheter pour la vie et à opter pour un logement qui leur appartient et qu'ils entretiennent.
2. Votre famille s'agrandit ou se réduit, c'est donc le moment d'adapter votre logement.
3. Dans le cadre d'un portefeuille mixte, investir dans un bien immobilier locatif, surtout dans le cadre d'une location saisonnière pour une meilleure rentabilité, avec la possibilité d'utiliser ce bien à certaines périodes de l'année, prend tout son sens si vous n'avez qu'un usage ponctuel du bien. Une location correcte sur 5 ans reste aussi un bon moyen de sécuriser un portefeuille d'investissement.
4. Au lieu de payer un loyer, pourquoi ne pas devenir propriétaire, non seulement pour ne pas payer le crédit de quelqu'un d'autre, mais pour profiter d'un bien à soi.
5. En général, si on a un véritable besoin, il vaut toujours mieux chercher un bien qui peut prendre de la valeur grâce à des améliorations structurelles, par exemple, en ajoutant de l'espace en hauteur, latéralement ou sur l'arrière.

D'autre part, les taux de change des devises peuvent jouer un rôle dans les prix de l'immobilier au Royaume-Uni. Une part conséquente de la hausse du marché dans le centre de Londres au deuxième semestre 2009 est due aux investisseurs étrangers, surtout italiens et français (pas seulement russes et arabes, comme par le passé) qui ont acheté un certain nombre de biens.

Il y a toujours une réponse simple et une réponse compliquée à la question simple : cela vaut-il la peine d'acheter un bien maintenant ? Sur les 50 dernières années, outre la Bourse, l'immobilier a été le deuxième meilleur secteur de retour sur investissement. Etant le seul investissement principal de la plupart des gens, il vaut toujours mieux être prudent et, comme pour tout dans la vie, demander un avis compétent à ceux qui connaissent et comprennent les marchés.